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房租抵扣个税遭房东拒绝,专家建议下调租房税点

2019-01-07 13:23:42   66

拨通房东电话的时候,春波的心里挺忐忑,“我想和房东商量下房租抵税的事情。”意料之中,房东拒绝提供包括身份证和有关房屋的一切信息,并且告诉春波,如果坚持要用房租抵税,就解除租赁合同,“房东让我考虑清楚。”春波说,他提出承担每个月的租房税款,房东也不愿意。

春波颇为无奈,马上就要过年,正是单位最忙的时候,没有时间,也没有精力去重新找房子,考虑再三,他只能妥协,“以后再说吧。”

事实上,春波的遭遇并非个例。2019年1月1日起,国家税务总局制订的《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》正式施行以来,不少租客想用房租抵税的想法都被房东“扼杀”了,也有房东直言,租房都是税后价,如果租客要抵扣个税,要么涨房租,要么租客自己去缴税。

房东的“拒绝论”引发了持续的热议。因为新个税的房租专项抵扣,或许会让房东和房客之间形成博弈,最后演变成房租上涨的行为。

“当初在制订有关政策的时候,确实没有考虑到房东会有这么大的抵触情绪。”一名没有具名的税务部门有关人士称,“现在各地的税务局也都很困惑,也在等待上级部门的指示。”

现象:房客想抵税 房东:不租了

按照现行的政策,纳税人享受住房租金专项附加扣除时,要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名和身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

而个人出租住房如采用分税种方式,需分别计算缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税和房产税。

“要是提抵税的话,就不租了。”齐芳特别直接,“我也不涨房租,我也不让他自己缴税,解除合同就可以了。”齐芳有一套房子在出租,租客还没表达抵税的意愿,齐芳就把自己的想法提前告诉了租客,“谁知道缴税之后,还有什么其他的问题。”

春波表示理解房东的想法,“羊毛出在羊身上,即使房东每个月按时缴税,那这部分成本一定也是转嫁到租客身上的。”

实际上,在目前的租赁市场,个人租房基本上不会主动去纳税,这也是造成房东对于租房抵税的事情比较敏感的原因之一。而对于齐芳来说,她也怕诸如身份证等个人信息的泄露,从而给自己带来不必要的麻烦。采访中,多家中介的人员也表示,不少房东已经打电话提出了要求,“不给抵扣个税。”

中原地产首席分析师张大伟指出,房东不愿意租客抵扣个税,有个很重要的原因就是房东怕租赁行为被记录后,未来税更高,“原来税务机关可能不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录。”张大伟说,以北京为例,租赁行为备案的比例尚不足一成,而如果看全国,1%都不到。

上述税务部门有关人士也证实,出租房屋后,主动前往税务部门报税的出租人并不多,“企业租房,可以要求缴税,但是个人出租房屋,没有办法控制。”

“这个问题是一个技术性的细节问题,如果解决不好的话,可能会影响这次个税改革的初衷。”中央财经大学税务学院副院长刘桓教授说道。

中介租房 可填公司信息抵扣

燕子考虑再三,还是放弃了用房租抵扣个税的想法,“我没给房东打电话,我想他也不会同意。”燕子咨询过北京市的税务热线,虽然工作人员说,目前对于房东是否要缴税没有明确的政策,但她也强调,按时报税,本来就是应该的事情。

因为父母还不到60岁,又没有买房,没孩子,也没继续读书等,所以目前燕子能用到的抵扣个税的政策,就是房租,燕子给北青报记者算了一笔账,月薪12000元,房租3000元,按每个月5%的缴税额算是150元,而她的月薪扣除保险之后,每个月的缴税还不到300元,就算用上这可以抵扣的1500元,把起征点提到6500元,实际上也减不了多少钱,“要填的信息很多,还挺麻烦的。”

事实也的确如此,一套年租金10万元的房屋,每年税费5000元。而租客抵扣的个税其实一个月也就节省100元左右,一年下来也就节省1200元。如果把多余的税费加在租客身上,那就意味着,每个月的房租又上涨了300多元。

北京12366纳税服务平台相关人员介绍,若是和房东签的合同,房东的姓名及纳税人识别号(即其身份证号)是必填项,填不了则无法享受专项附加扣除中的住房租金这一项。至于税务会不会根据填写内容让房东补税,另一名客服人员表示“这个我们没有明确的口径。”

值得注意的是,目前从自如等中介手中租房,可以选择“组织”一项,填写相应公司信息,抵扣个税,但自如表示,自如不是出租方,是为了租客申报便捷才提供公司信息。

李磊租的就是自如的房子,“看到管家的消息后,我就填写了相关资料,然后提交了。”李磊说,这一点上还挺方便的。易居研究院智库中心研究总监严跃进对于自如此次的做法非常赞同,“未来包括长租公寓企业、开发商等,都需要在租金抵扣个税方面有更规范的操作流程。这方面做到位,就可以成为租赁业务的一个卖点或亮点。”

建议:完善政策 适当下调租房税点

刘桓教授在接受北京青年报记者采访时认为,从“大政策来说非常好。”长期以来,我们国家的个税都是单一扣除。现在有六项附加扣除,“税政的调节,还需要一段时间,进一步地完善和解决。”

前述税务部门人士称,目前关于个税抵扣并没有具体的操作细节,但只靠租赁合同就能抵税,这有些不妥,“还是需要房东先去缴税,承租人再拿着税票去抵税。”

刘桓也认为,承租人应该拿着房东缴税的发票去抵扣个税,而不是单凭一份租赁合同,“确定合同的真假和有效也是很重要的工作。” 刘桓说,租赁双方的个人信息都应该在税务局得到反映,比如说,有人要用房租抵税,那么就应该确定他是否有租房,是否重复抵扣等。

“急需出台一份明确的法规指导性文件。”在刘桓看来,如今虽然已经出台了扣税标准,但怎么扣还需要税务局去设计一个严格详细的流程。”按照刘恒的说法,房屋出租是提高房屋使用率的好办法,对于个人出租房屋的税,应该给予适当的减免和优惠,比如把较为复杂的税收制度,用一个比较简单的办法来征收,不要让出租房屋的纳税人太过于麻烦。如何做到“无缝”衔接,税务机关就应该出一个具体的实施办法。怎么样让租客得到实惠,而房东又不受损失。

“个人建议低税。”刘桓告诉北青报记者,核心是不能涨税,涨税的话会使得租赁双方的利益都受到损失,“房东把成本加在租客身上,就等于整个租赁市场的价格上涨。但如果不让房东涨价,那大家出租房屋的积极性又会被打击。”刘桓说,“税务局应该适当地往下降税,比如把房租出租需要缴纳的税点再降1-2个点。”此外,刘桓建议,授权各省因地制宜,采取带有地方特色的办法。“过一段时间,可以把好的办法统一起来,再制订全国可以使用的模式。”

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